当腾讯不再定义科兴

从2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）陆续迎来搬家公司车辆。腾讯员工会在周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包封箱，并贴上工位号。周末期间，这些箱子将被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工会在新的工位上拆箱，连接旧电脑并恢复工作。

此次搬迁历时将近一年，科兴近20万平方米的办公空间逐步清空，其最大租户已离开在此处度过的13年时光。

对于科兴而言，这一变动并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购置土地时，科兴就已预见到腾讯未来会迁出。

在许多游戏行业从业者的印象中，腾讯与科兴似乎早已密不可分。过去相当长一段时间内，科兴的许多服务、空间乃至人流都围绕着这位大客户展开。外界提及科兴，常常会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的青春年华留在了科兴。

随着腾讯游戏部门员工于6月全部迁至企鹅岛，一些问题也随之浮现：当腾讯不再是定义科兴的标签后，科兴将如何重塑自我？

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刘滔，一位在科兴工作十余载、近年主要负责园区运营服务的老员工，对科兴的建设时间线了如指掌：“一期项目于2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年间竣工。”

科兴采取自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司20年来从未出售过任何房产。”科兴工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，恰逢微信开始拓展市场之际。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。“大约在14、15年之后，我才了解到，腾讯最核心的盈利增长点是其游戏业务。”虽然科兴内也有TME腾讯音乐等部门，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工数以万计，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速扩张期，正值“大众创业、万众创新”浪潮，众多科技公司纷纷入驻。柔宇科技在此起步，后在龙岗建厂；富途证券初来时仅租用五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值一度超过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着入驻企业增多，园区人流也随之增长。2019年前后，科兴的人流量和出租率达到顶峰。“人流最高峰时达到五六万人，出租率也几近饱和。”刘滔回忆，当时科兴的夜晚直至凌晨仍灯火通明，打车困难，更不用说晚上八九点钟。“当时人们称科兴是现象级的存在，它代表了深圳充满活力的一个特色。”这里也被誉为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点实际上比人流高峰期来得更早。在人流依然旺盛的时候，科兴的租金已开始下滑。

从2012年至2018年，科兴租金持续上涨，至2018年10月左右达到峰值后开始回落。科兴方面将2018年的租金下降归因于当时的贸易战。2019年，科兴租金再次经历一次显著下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的影响逐渐显现，科兴租金再次出现波动。

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随着园区内人员的增多，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有几家店铺，如老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，以及刷卡的食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作店常常排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等商铺接连开业。张丽，一位在科兴全职从事保洁工作的员工，中午会去G层的快餐店做小时工，帮忙打饭、洗碗，每天能赚取20元并解决午餐。在六年的时间里，她目睹了许多店铺的开业与关闭。“有的生意不好，倒闭了，你就得重新找工作，但这里总有餐馆需要招聘小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业的格局。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业配套，外卖的普及使得这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔解释道：“有外卖平台提供服务，它们能够整合整个区域的力量来服务园区，因此园区自身不必拥有过多的商业设施。”

过去，科兴的晚餐时段消费十分旺盛，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。然而，自2022年起，堂食比例持续下降。即便白天人流量有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到往日水平。

腾讯搬离后，商业收缩的趋势更加明显。G层的阿嬷手作店不再出现长队，大部分餐馆客流量锐减，部分店铺因难以为继而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“从5月中旬开始，人流逐渐减少，地下车库的车位也比以前空了很多，过去总是停满找不到车位，现在则空出了不少。”

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多年来，科兴一直在努力适应互联网公司的运作节奏。园区内存在一些看似不起眼却至关重要的基础设施，并且在建设之初，这些设施在国内已属先进。

例如，空调系统就是其中一项必不可少的服务。互联网公司的上下班时间不固定，常常工作到深夜甚至凌晨。普通写字楼的中央空调通常是整栋楼主机统一启停，若科兴按照普通写字楼的模式在固定时间关机，将无法满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，总容量达6万立方米。在用电低谷时，制冷设备将水降温至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，从而减少主机运行时间，节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关闭后随时取用，使园区能够更灵活地供冷，无需主机整夜运行。

电力系统同样为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对在科兴运营的企业至关重要，尤其是腾讯的机房供电不能中断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。为解决传统刷卡进出效率低的问题，园区在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业的经营服务也针对游戏公司的需求进行了调整。多位游戏公司员工提到，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行场地布置，且不收取额外费用。例如，在腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭则布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的关系：“我们认为与客户之间是一种合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”关系也意味着当最大的“共生体”离开时，剩余部分需要经历一段调整期。

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腾讯的搬迁，是刘滔参与科兴运营工作以来所经历的最重要事件。“这是我们最大的不确定性，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作大多安排在周末，整个过程预计持续近一年。

根据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼平均租金可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼的租金区间已集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开对整个科技园区市场的影响有限。“租金价格是由市场决定的，并非某个单一企业能够左右。”

刘滔接着谈到了腾讯搬离后科兴的另一面：“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多服务是为其量身定制的，例如其食堂仅对内部员工开放。“腾讯搬走后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费的活跃度最终都取决于出租率。科兴的招商对象广泛，涵盖大、中、小型企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他不打算设置企业规模门槛，因为如此庞大的园区体量需要多元化、多规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中办公。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求；同时，也有外部企业得知有大面积空间空出后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍：“包括天花板、地面、墙面等可见部分，以及电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂，全国范围内写字楼和科技园区的空置率普遍处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的减少，更附带连锁效应：配套商业失去人气，设施因无人使用而老化，园区整体品质随之下降。

不过，刘滔对此并不过于担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果，并且科兴的基础条件依然扎实：地处南山核心地段，与地铁口零距离，加上多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区，科兴的竞争力依然较强。

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除了腾讯之外，科兴还吸引了众多上市游戏公司入驻，游戏产业一直是这里的特色之一。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内建立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子正式挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，并由创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供场地和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间便完成了落地：4月正式揭牌，5月举行首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的深思熟虑和战略判断。腾讯退出后留下的空间，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业可入驻总规模为5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演活动。有意入驻的团队轮流上台介绍项目，由评委打分。17个团队中，有7家专注于AI原生游戏开发，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻者。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三项突出优势。首先是地理位置：科兴位于南山核心区域，配套设施完善，游戏和AI团队的核心成员多具备高学历和大厂背景，不少人已在附近安家。其次是南山区的政策落地能力：包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策均已制定了详细的落地细则和预算。第三，创梦天地本身就是一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区真心懂得游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的困境：它们通常没有大型厂房，固定资产不多，且财报上可能显示连续亏损。一位从事发行业务的创业者表示：“在一些地区办理贷款或开户时，对方看到报表会感到困惑，询问为何资产如此之少，以及可以抵押什么。税务部门也常常致电或前来检查，怀疑公司是否存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立公司公户。他回忆道，最初银行客户经理认为“这是一家骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出却高达一百多万。后来，银行工作人员实地考察后，才理解这是一家游戏公司，并为其开辟了特批通道，还主动询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度展望“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她说：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身就是深圳的核心区域，无论在GDP、增长率还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴从事保洁工作已有六年。腾讯搬离对她而言并未带来特别的感受。“人流减少对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬离时也一并离开了。张丽的月工资为3600元，加上小时工收入，月收入可达四五千元。公司提供住宿，中午在打工的饭店解决，每月还能攒下一些钱。她对腾讯搬离的影响并不担忧，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路晋升为正式员工，工位也从C座更换到D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡餐厅见面。“我周末来科兴吃饭，感觉有点像‘忆苦思甜’，你知道吧？朋友肯定会觉得我太奇怪了，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞且没有异味。她居住在宝安与南山交界处，过去通勤到科兴约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，通勤时间反而延长。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或班车。“那边的交通很不方便，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半个多小时，即使我是滴滴V7会员，因为大家都是V7，等于没有特权，只能看谁运气不好了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千多元，部分还能看到海景。但更换一个园区，意味着需要重新熟悉一切。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐厅用餐最快捷，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些熟悉感需要时间在新园区中重新建立。

“这里有太多回忆了。”她一边说，一边和作者在科兴G层散步，感觉回科兴像是“忆苦思甜”。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人：有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到了一个关系很好的同事，能力很强，承担了组里60%的KPI，但因为是外包身份，月薪仅8000元，一直未能转正。还有一位朋友，二十出头就在腾讯升到了很高职位，两次绩效评为最高，但最终选择辞职，因为觉得工作内容并非自己所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅